5 เรื่องควรรู้ก่อนเลือกซื้อบ้าน มีเทคนิคดีๆ แนะนำ จะทำให้ง่ายต่อการตัดสินใจ ยื่นกู้ธนาคารราบรื่น

ที่อยู่อาศัย ถือเป็น 1 ในปัจจัย 4 ของคน ทำให้คนส่วนใหญ่จึงต้องการมีบ้าน มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง แต่ก็ยังไม่รู้ว่าควรเริ่มจากตรงไหน ศึกษาอะไรก่อนซื้อ และมีอะไรบ้างที่เราควรรู้!

5 เรื่องควรรู้ก่อนซื้อบ้าน มีอะไรบ้าง?

1.วาดสเปกบ้านในฝัน โฟกัสคนในครอบครัว ผู้บริโภคควรเริ่มจากการมองหาและเลือกสไตล์บ้าน/คอนโดฯ ในฝันที่ชื่นชอบไว้ก่อน พร้อมทั้งกำหนดงบประมาณที่สอดคล้องกับสถานะทางการเงิน จากนั้นจึงระบุฟังก์ชั่นใช้งาน พื้นที่ใช้สอย จำนวนห้องที่ต้องการ โดยอ้างอิงจากไลฟ์สไตล์และการอยู่อาศัยจริงของสมาชิกในครอบครัว เพื่อทำเป็นเช็กลิสต์ (Check List) รวบรวมรายการที่จำเป็นไว้เปรียบเทียบข้อมูลของโครงการต่าง ๆ นอกจากนี้ การหาความรู้เกี่ยวกับวัสดุก่อสร้างก็จะช่วยให้ผู้บริโภคมีความเข้าใจเรื่องคุณสมบัติการใช้งานที่แตกต่างกัน ซึ่งจะช่วยให้เลือกโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้มากขึ้น และมีประโยชน์หากต้องการต่อเติมบ้านในอนาคต

2.ใช้มาร์เก็ตเพลสช่วยค้นหาได้ง่ายขึ้น เลือกค้นหาโครงการบ้าน/คอนโดฯ จากเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางเลือกที่น่าสนใจและช่วยประหยัดเวลาสำหรับการซื้อบ้านยุคดิจิทัลนี้ ทำให้การค้นหาโครงการที่ใช่เป็นเรื่องง่าย ลดขั้นตอนที่ผู้บริโภคต้องจับคู่บ้านในฝันกับโครงการในชีวิตจริงได้เป็นอย่างดี

3.จองโครงการที่ใช่ เลือกยูนิตที่ชอบ พร้อมทำสัญญา ติดต่อพนักงานขายหรือเอเจนต์เพื่อทำการจองยูนิตที่ต้องการ หากเป็นโครงการเสร็จพร้อมอยู่ ผู้ซื้อจะสามารถจองแล้วทำสัญญาได้เลยในกรณีที่พร้อมจ่ายเงินสด หรืออาจมีการนัดเข้ามาทำสัญญาภายหลังสำหรับผู้ที่ต้องยื่นกู้สินเชื่อบ้าน ส่วนกรณีที่จองโครงการใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ทางโครงการจะนัดให้เข้ามาทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” เมื่อโครงการดำเนินการก่อสร้างไปแล้วกว่า 80-90% หรือเมื่อสร้างเสร็จพร้อมอยู่

โดยสัญญาจะซื้อจะขายถือเป็นการแสดงเจตนาร่วมกันระหว่างผู้ซื้อว่า ต้องการจะซื้ออสังหาฯ ของผู้จะขาย และวางเงินมัดจำไว้เป็นหลักประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกันอย่างแน่นอน พร้อมทั้งระบุช่วงเวลาที่จะเกิดการโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน ขณะเดียวกัน ถือเป็นการแสดงเจตนาของผู้ขายที่จะไม่ขายอสังหาฯ นั้น ให้บุคคลอื่นในช่วงเวลาที่กำหนดในสัญญาฯ เช่นกัน หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาจะต้องรับผิดชอบตามตามกฎหมายและเงื่อนไขที่ระบุไว้

ผู้ซื้อต้องตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขายให้ถี่ถ้วน ทั้งในส่วนรายละเอียดคู่สัญญา รายละเอียดของอสังหาฯ ที่ต้องการซื้อ จำนวนเงินมัดจำและราคาขาย โดยในสัญญาต้องกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์และระบุค่าใช้จ่ายที่แต่ละฝ่ายต้องรับผิดชอบ รวมทั้งเงื่อนไขในกรณีที่มีการผิดสัญญา

เมื่อถึงเวลาที่ผู้ซื้อและผู้ขายมีความพร้อมตามเงื่อนไขในสัญญา และครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์แล้ว จะเข้าสู่กระบวนการทำ “สัญญาซื้อขาย” โดยทั้งสองฝ่ายต้องไปทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ซื้อขายอสังหาฯ นั้น เพื่อโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ให้ตกเป็นของผู้ซื้อตามกฎหมาย

4.ทำความเข้าใจอัตราดอกเบี้ยก่อนตัดสินใจกู้ การหาข้อมูลและทำความเข้าใจอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะช่วยให้ผู้กู้สามารถเลือกแคมเปญที่สอดคล้องกับแผนทางการเงินได้ดีขึ้น โดยแบ่งเป็นประเภทต่าง ๆ ดังนี้

– อัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการกำหนดมาแล้ว ณ เวลาที่ทำสินเชื่อ แต่มีเงื่อนไขให้สถาบันการเงินสามารถปรับเพิ่มหรือลดอัตราดอกเบี้ยได้ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพคล่องในระบบการเงินหรือต้นทุนการเงินของธนาคาร โดยไม่มีข้อกำหนดว่าจะปรับเมื่อไรและปรับปีละกี่ครั้ง ซึ่งการปรับเปลี่ยนนี้จะส่งผลกระทบต่อจำนวนที่ผู้กู้ต้องชำระต่องวดได้

โดยอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวจะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ระยะยาวสำหรับลูกหนี้ชั้นดีซึ่งจะเป็นอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสุด หรือ MLR (Minimum Loan Rate) โดยจะเป็นค่าบวกหรือลบจาก MLR ที่แตกต่างกันไปตามแต่ละธนาคาร อัตราดอกเบี้ยประเภทนี้มีข้อดีในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยปรับลดลง จะทำให้ยอดชำระเงินกู้รายงวดลดลงตามไปด้วย แม้ในความเป็นจริงจะชำระเงินเท่าเดิม แต่จะมีเงินส่วนเกินไปลดเงินต้นได้มากขึ้น

– อัตราดอกเบี้ยคงที่ มีข้อดีคือหากอัตราดอกเบี้ยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น จะทำให้ผู้กู้ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มตามไปด้วย แต่หากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวลดลง จำนวนดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องจ่ายจะไม่ลดลงตามไปด้วย ทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าที่ควรจะเป็น โดยแบ่งย่อยออกเป็น 3 ประเภท ดังนี้

1) อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสินเชื่อ จะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ซึ่งกำหนดมาแบบตายตัว ส่วนมากจะยึดอัตราดอกเบี้ยตามประกาศของสถาบันการเงิน ณ ช่วงเวลาที่กู้ โดยจะยึดอัตราดอกเบี้ยนี้เอาไว้ตั้งต้นจนสิ้นสุดอายุสินเชื่อ ทำให้จำนวนเงินที่ชำระต่องวดในแต่ละเดือนคงที่

2) อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงต้นเท่านั้น จะกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคงที่เฉพาะระยะแรกของอายุสินเชื่อเท่านั้น เช่น 1-5 ปีแรก หลังจากพ้นช่วงเวลาดังกล่าวคือตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยจะปรับเป็นแบบลอยตัว

3) อัตราดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันไดในช่วงต้น จะกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกของอายุสินเชื่อ โดยมีอัตราดอกเบี้ยที่ตายตัวเป็นช่วง ๆ เหมือนขั้นบันได เช่น อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 1-5 ปีแรก โดยปีที่ 1-2 อัตราดอกเบี้ย 3% ส่วนปีที่ 3-4 อัตราดอกเบี้ย 3.5% เป็นต้น และตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไปจะปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว

– อัตราดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลา จะมีการกำหนดรอบเวลาที่แน่นอนในการปรับอัตราดอกเบี้ยใหม่ โดยการปรับแต่ละครั้งจะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และต้นทุนพันธบัตร คำนึงถึงสภาวะการเงิน ณ ขณะนั้น และต้นทุนการเงินของสถาบันการเงิน เช่น กำหนดให้รอบเวลาเท่ากับ 5 ปี ทุก ๆ 5 ปี จะต้องมีการปรับอัตราดอกเบี้ยใหม่ โดยในช่วงเวลาของแต่ละรอบจะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ข้อดีคือลดความเสี่ยงจากความผันผวนของดอกเบี้ยในระยะเวลาสั้น ๆ ตามรอบการกำหนดอัตราดอกเบี้ย ส่วนข้อเสียคือเมื่ออัตราดอกเบี้ยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นก็อาจต้องเพิ่มจำนวนเงินที่ชำระต่องวด

– อัตราดอกเบี้ยแบบผสม มีอัตราดอกเบี้ยพร้อมเงื่อนไขอื่น ๆ ที่สถาบันการเงินผสมเข้ามากับอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ ซึ่งนอกจากจะมีการปล่อยอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัวเมื่อครบกำหนดเวลาที่ระบุแล้ว บางธนาคารจะมีการกำหนดเพดานดอกเบี้ยเอาไว้เพื่อกันไม่ให้ดอกเบี้ยลอยตัวสูงกว่าเกณฑ์ขั้นสูงที่กำหนดเอาไว้ โดยสินเชื่อประเภทนี้มักจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ในระยะแรกเอาไว้ต่ำเพื่อดึงดูดใจผู้ขอสินเชื่อ ถ้าหากผู้ขอสินเชื่อชำระหนี้ได้ในช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยต่ำก็จะสามารถลดยอดหนี้เงินต้นได้อย่างรวดเร็ว แต่หากพ้นช่วงนั้นแล้ว ดอกเบี้ยก็จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน

5.เตรียมเอกสารให้พร้อม ติดต่อธนาคารเพื่อยื่นกู้ หลังจากได้โปรโมชั่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่พึงพอใจแล้ว ให้ติดต่อธนาคารเพื่อสอบถามรายละเอียดเกี่ยวกับวงเงินกู้ที่ได้รับ อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลากู้สูงสุด จำนวนเงินที่ต้องจ่ายต่องวด รวมไปถึงเงื่อนไขต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมจำนองหลักประกัน ค่าประกันภัยอัคคีภัย หรือจำเป็นต้องทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (MRTA) เพื่อรับดอกเบี้ยพิเศษหรือไม่ เป็นต้น เมื่อได้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจที่เพียงพอแล้ว ให้ผู้กู้เตรียมเอกสารต่าง ๆ ให้พร้อมตามที่ธนาคารกำหนด

เมื่อจบกระบวนการพิจารณาสินเชื่อแล้วจะมีเจ้าหน้าที่ติดต่อเพื่อแจ้งผลการอนุมัติสินเชื่อให้ทราบอีกครั้ง หากได้รับอนุมัติเงินกู้ ผู้กู้ต้องนัดหมายกับเจ้าหน้าที่เพื่อลงนามในสัญญากู้เงินและสัญญาจำนอง พร้อมทั้งนัดวันทำนิติกรรมจำนองที่สำนักงานที่ดิน โอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่ดิน เมื่อเสร็จสิ้นทุกขั้นตอนแล้ว ธนาคารจะให้เงินแบบแคชเชียร์เช็คเพื่อให้ผู้กู้นำไปจ่ายเงินให้โครงการ และเริ่มผ่อนจ่ายให้แก่ธนาคารทุกเดือนต่อไป

เทคนิคก่อนซื้อบ้าน :

ประเมินความพร้อมด้านการเงิน ผู้กู้ควรมีรายจ่ายไม่เกิน 40% ของรายได้ยื่น Pre-approve สินเชื่อบ้านกับธนาคาร เพื่อประเมินวงเงินสินเชื่อเบื้องต้นเปรียบเทียบดอกเบี้ยให้คุ้มค่ากับระยะเวลาการผ่อนสำรวจมาตรการจากภาครัฐ เช่น ลดค่าโอนค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เป็นต้น

ที่มาข้อมูล : DDproperty ณ วันที่ 25 ก.ค. 67